Меъёрҳои фоизи қарзҳои бонкӣ барои хариди манзил дар баъзе кишварҳо танҳо 2-3%-ро ташкил медиҳанд, аммо дар мо барои гирифтани ин гуна қарзҳо намешитобанд, зеро онҳо ҳатто бе дарназардошти фоизҳои баланди мавҷуда ҳам хеле болотар аз имкониятҳои молиявии бештари аҳолии кишвар мебошанд.
Ипотека – «воситаи истисмор ва қашшоқсозии аҳолӣ»?
Дар замони Иттиҳоди Шӯравӣ луғатҳои иқтисодӣ калимаи «ипотека»-ро ҳамчун «воситаи истисмор ва қашшоқсозии аҳолӣ дар кишварҳои капиталистӣ» маънидод мекарданд. Аммо ин халал намерасонд, ки қарз барои хариди манзил дар доираи кооператив вуҷуд дошта бошад. Меъёрҳо дар охири солҳои 80-ум 2-4% буданд, касоне, ки имтиёз доштанд, метавонистанд, ҳатто қарзи бефоиз гиранд.
Кишварҳои ҳамсояи мо, ки дар асри 20 бо онҳо дар як давлат зиндагӣ мекардем, ин навъи қарзи бонкиро ҳанӯз дар миёнаҳои солҳои 1990-ум ҷорӣ карда буданд.
Дар Тоҷикистони соҳибистиқлол қонуни нахустин «Дар бораи ипотека» хеле дертар – моҳи марти соли 2008 қабул гардид. Вале татбиқи он, аз сабаби тӯл кашидани корҳои ба коркарду қабули асноди зерқонунии меъёрӣ-ҳуқуқӣ марбут чанд сол ба таъхир афтод.
Ҳатто пас аз омода шудани заминаи муфассали ҳуқуқӣ ҳам бозори ипотекӣ дар мо аслан кор намекард: аксарият намефаҳмиданд, ки ин чист, бонкҳо намехостанд ин навъи қарзи дарозмуҳлатро ҷорӣ кунанд, зеро барои ин сармояи кофӣ надоштанд.
Бо вуҷуди ин, ҳукумат ба ворид кардани қарзҳои ипотекӣ исрор карда, мегуфт, ки барои ин заминаҳои ҳуқуқии лозима омода кардааст, аммо ин чораҳо чандон натиҷа надоданд. Дар даҳсолаи охир танҳо ду бонк («Аввалин бонки молиявии хурд» ва «Спитаменбонк») ва ду ташкилоти хурди молиявӣ («Ҳумо» ва «Имон») қарзи ипотекӣ медоданд, ки онҳо ҳам натавонистанд таваҷҷуҳи оммавиро ба ин навъи қарзҳо ба даст оранд, зеро фоизҳо барои аҳолӣ аз ҳад баланд буданд.
Дар натиҷа ҳаҷми қарзҳои ипотекӣ то оғози соли 2021 ҳамагӣ тақрибан 400 млн сомониро ташкил дод, ки 3,5% портфели қарзӣ (боқимондаи қарзҳои амалкунанда)-и сектори бонкии ҷумҳуриро ташкил медиҳад.
Бонкҳо тағйиру иловаҳоро ба қонун талаб доранд
Бонкҳои нисбатан калон ба Бонки миллӣ пешниҳод мекарданд, ки қонунгузориҳои ипотекиро такмил диҳанду сода кунанд, то ки ҳам барои ташкилотҳои кредитӣ ҷолиб бошаду ҳам барои муштариёни эҳтимолӣ. Онҳо коҳиш додани меъёрро танҳо пас аз бознигариии қонун, бо дарназардошти иловаҳои пешниҳодкардаашон қабул доштанд.
Талаби асосии бонкҳо ин буд, ки аз қонун шарте чун баррасии судии байни гаравдиҳанда ва гаравгиранда дар сурати аз ҷониби муштарӣ вайрон шудани шартҳои шартнома аз байн бардошта шавад. Ба сифати авмол барои гарав ҳангоми ипотека манзиле баромад мекунад, ки бонк маҳз барои хариди он қарз медиҳад.
Дар бонкҳо он замон мегуфтанд, ки дар шароити камии маблағҳои озод қарзҳои дарозмуҳлат дода бе ин ҳам сахт таваккал мекунанд ва мурофиаҳои судии имконпазир дар ин сурат боз иловатан харҷи вақт, неру ва маблағҳоро талаб хоҳанд кард.
Роҳбари бонки давлатии тиҷоратии «Амонатбонк» Сироҷиддин Икромӣ тобистони соли 2019 дар нишасти матбуотӣ гуфт, ки ҷорӣ кардани ипотека танҳо пас аз қабули тағйиротҳое имкон дорад, ки, аз ҷумла, бо тартиби ғайрисудӣ гузаштани моликияти ба гаравмондаро ба бонк пешбинӣ мекунад.
Дар охири декабри соли 2019 тағйиру иловаҳо ба Қонун «Дар бораи ипотека» қабул шуда, аз аввали соли гузашта қувваи эътибор пайдо карданд, аммо дар бозори ипотекаи ҷумҳурӣ дигаргуниҳои назаррас мушоҳида нагардиданд.
Чӣ тағйир ёфт…
Тағйирот, дар баробари чизҳои дигар, барои тамоман ё сари вақт напардохтани қарз ба фурӯш гузоштани амволи гаравиро бо тартиби ғайрисудӣ пешбинӣ мекунад. Яъне, агар пеш ин масъалаҳоро ҳатман тавассути суд ҳал кардан лозим меомад, акнун он бе суд ҳал мешавад.
Мухолифони ин тағйирот ақида доранд, ки васеъшавии салоҳиятҳои бонк роҳро барои баъзе кормандони масъули нопок сӯи қаллобӣ ва фасод мекушояд. Дар чунин ҳолатҳо, тибқи қонун, агар қарзгир даъвое дошта бошад, метавонад қарори бонкро ба воситаи суд ба баҳс кашад. Бо тартиби судӣ шартномаҳое баррасӣ мешаванд, ки тарафҳо то қувваи амал пайдо кардани қонуни тағйирёфта баста бошанд. Ва боз чанд тағйиру иловаи дигар…
… ва чӣ ҳосил шуд
Ворид кардани тағйиру иловаҳо ба қонун шумораи бонкҳоеро, ки ин гуна қарзҳоро пешкаш мекунанд, чандон тағйир надод: ба ташкилотҳои кредитии зикргардида «Бонки Эсхата», «Алиф Бонк», «Бонки Арванд» ва «Бонки Осиё» ҳамроҳ шуданд. Аз миёни се бонки системасоз ипотекаро танҳо аз «Бонки Эсхата» гирифтан имкон дорад, аммо меъёр дар ин бонк нисбатан баланд аст – 22% солона (бо сомонӣ).
БМТ дар оғози ҳар сол дар асосии нишондиҳандаҳои соли гузашта номгӯи ташкилотҳои системасози кредитии кишварро тасдиқ мекунад. Имсол ба ин номгӯ «Амонатбонк» (ҳиссааш дар бахши бонкӣ 30,5%), «Ориёнбонк» (21,4%) ва «Бонки Эсхата» (11,9%) дохил карда шуданд. Тибқи маълумоти БМТ, меъёри миёна аз рӯи ипотека бо пули миллӣ феълан 22%-ро ташкил медиҳад, дар ҳоле ки меъёр аз рӯи қарзҳои дигар ба ҳисоби миёна 21% аст. (Соли 2019, яъне 2 сол пеш, меъёр аз рӯи ипотека ба ҳисоби миёна 16% бо асъори хориҷӣ ва 28% бо пули миллӣ буд.) Ипотекаро ба муҳлати то 120 моҳ (10 сол) бо чунин меъёр дар «Бонки Эсхата» метавон ба маблағи аз 10 000 то 350 000 сомонӣ гирифт.
Барои ин қарзгиранда бояд на кам аз 30% аз арзиши манзилро пешпардохт кунад, амволи ғайриманқулро ба гарав монад, кафолати шахси сеюм ва санадҳои талабшавандаро низ пешкаш кунад.
Ипотека дар Тоҷикистон: ёрӣ ба муҳтоҷон ё ғуломии ихтиёрӣ?
Ипотекаро бо шартҳои нисбатан сабуктар метавон аз «Спитаменбонк» гирифт, аммо на бо сомонӣ, балки бо доллар: аз $1000 то $150 000 бо меъёри 15% солона ба муҳлати аз 3 то 120 моҳ. Ба сифати гарав амволи харидашаванда хизмат мекунад, ки 30% аз арзиши онро қарзгиранда бояд пешпардохт кунад. Кафил ҳатмӣ нест.
Ҳисоббарорӣ дар сомонаи ин бонк нишон медиҳад, ки агар, гӯем, шумо хоҳиш дошта бошед $50 000 ба муҳлати 10 сол гиред, пардохти ҳармоҳа аз рӯи қарз бо фоизаш $806,67-ро ташкил хоҳад дод. Дар ҷамъбаст, бонк аз шумо $96 800.97 ба даст меорад, ки ин қариб ду карат аз маблағи дархостшаванда зиёдтар аст. Яъне шумо илова ба гардондани қарзи гирифтаатон ба маблағи $50 000 боз $46 800.97 ҳамчун фоиз месупоред.
Аз уҳдаи пардохти ҳармоҳа ба маблағи $807 дар кишваре, ки маоши миёнаи моҳона $130-ро ташкил медиҳад, аксарияти аҳолӣ, албатта, қодир нест барояд. Сабаби сатҳи пасти ҷалбшавии шаҳрвандон ба ипотека ҳам дар ҳамин аст.
«Амонатбонк» ва ипотека
Тағйру иловаҳо ба қонун «Дар бораи ипотека» имкон медиҳанд бозори ипотека дар ҷумҳурӣ шиддат гирад, гуфт дар нишасти матбуотӣ раиси «Амонатбанк» Сироҷиддин Икромӣ. — Вале, — идома дод Икромӣ, — бояд ба эътибор гирифт, ки қарзҳои ипотекавӣ қарзҳои дарозмуҳлате мебошанд, ки маъмулан ба муҳлати зиёда аз 10 сол дода мешаванд, аммо бонк аз куҷо барои қарзҳои 10-сола маблағ меёбад, ки депозити 10-сола намегирад? Барои додани қарзи дарозмуҳлат манбаъҳои қарзии дарозмуддат лозиманд, — гуфт ӯ.
Ба гуфти Икромӣ, 80% пасандозҳои дар «Амонатбонк» ҷойдодашуда яксола мебошанд. «Магар бо ин маблағҳо қарзҳои ипотекӣ додан имконпазир аст?» — суол кард ӯ.
— Сарфи назар аз ин, — қайд кард Икромӣ, — «Амонатбонк» имкони додани қарзҳои ипотекиро аз ҳисоби сармояи худ дорад… Мо имконияти дар ин самт фаъолият карданро баррасӣ мекунем. Эҳтимол, аз додани ипотека дар ҳаҷмҳои хурд сар кунем,- хулоса кард ӯ.
Сиёсати пулҳои гаронарзиш?
Мутахассиси як ташкилоти қарзӣ сабаби баланд будани меъёри бонкии ипотекаро шарҳ дод. Ба гуфти ӯ, маблағҳои пулӣ ба худи бонкҳо ҳам гарон меафтанд. Гап дар он аст, ки сарчашмаи асосӣ дар тиҷорати бонкӣ «маржа» – фарқи байни меъёри фоизи маблағҳои ҷалбшаванда ва додашаванда мебошад, идома дод ҳамсуҳбатамон. «Чӣ тавр метавон дар сатҳи 6% қарз дод, дар ҳоле ки меъёри миёнавазн аз рӯи депозитҳо дар кишвар 9%-ро ташкил медиҳад, Бонки миллӣ бошад ташкилотҳои бонкиро бо меъёри 11% сармоягузорӣ мекунад. Гоҳо мешавад, албатта, ки қарзҳои имтиёзноки ниҳодҳои байналмилалии молиявӣ дода мешаванд, лекин ин на ба ҳар бонк ва на ҳар сол насиб мекунад. Зиёда аз ин, ин қабул пулҳоро барои маблағгузорӣ кардани соҳаи мушаххас медиҳанд, на барои хариди манзил», — илова кард ӯ.
Тақрибан ҳамин гапро дар рафти нишасти матбуотӣ роҳбари БМТ Ҳоким Холиқзода низ гуфт: меъёри қарз баланд аст, зеро ба бонкҳо, дар навбати худ, пасандозҳо гарон меафтанд.
Иқтисодшинос Баҳром Шарипов сабаби асосии арзиши баланди қарзҳоро дар «сиёсати пулҳои қимат» мебинад, ки Бонки миллӣ мегузаронад. Инро ӯ бо меъёри бозтамвили БМТ шарҳ дод, ки мувофиқи он бонкҳои тиҷоратӣ аз танзимгар қарзҳои кӯтоҳмуддат мегиранд.
Вале дар БМТ ин гуна фаҳмидани меъёри бозтамвилро нодуруст номида, исрор мекунанд, ки онро ҳамчун меъёри фоиз шинохтан хатост.
Зимнан, қонун «Дар бораи Бонки миллии Тоҷикистон» меъёри бозтамвилро ҳамчун меъёри минималие маънидод мекунад, ки дар асоси он танзимгар (БМТ) ба бонкҳои тиҷоратӣ ва дигар ташкилотҳои қарзӣ қарз пешкаш мекунад.
Коршиносони мустақиле, ки суҳбат кардан бо онҳо муяссарамон гашт, бар онанд, ки гаронарзиш будани қарзҳо пайомади ҳолати иқтисоди кишвар: сатҳи баланди камбизоатӣ, даромадҳои дарвоқеъ ночизи аҳолӣ мебошад.
«Барои паст кардани меъёри қарз, бонкҳо бояд пасандозҳои арзонтар гиранд. Дар мо бонкҳои ҷудогонае ҳастанд, ки ба ҷалби пасандозҳо ниёз надоранд, зеро ҳамёни тиҷорати дигаре мебошанд ва ба андозаи кифоя пулҳои озод доранд. Аммо, аслан, бонкҳо маҳз аз ҳисоби фарқи меъёрҳои пасандозҳо ва қарзҳои додашаванда даромад ба даст меоранд», — гуфт мутахассиси соҳаи молия Азиз Ҷаъфаров.
Ӯ қайд кард, ки дар Тоҷикистон онҳое, ки пулҳои зиёдатие доранд, ки ҳамчун пасандоз ба бонк гузоштан шавад, каманд. «Вазъро бо пасандозҳои ҷалбшаванда боз ҳам коҳиш ёфтани эътимоди аҳолӣ ба бонкҳо пас аз буҳрони соли 2016 бад кард, ки дар натиҷаи он бисёр одамон то ҳанӯз пасандозҳои худро пас гирифта наметавонанд», — гуфт ӯ. Бинобар ин, маслиҳатам ин аст, ки дар дурнамои миёнамуҳлат чашмдори паст шудани меъёри қарзҳо, махсусан аз рӯи қарзҳои дарозмуддате чун ипотека, дар шароити воқеиятҳои молиявию иқтисодии ҷумҳурӣ шудан лозим нест».
Дилшод Шарифов
